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Saber qué vale el piso es el primer paso para repartir bien entre herederos.
Ver másVender un piso heredado en Huesca sin que la herencia bloquee la venta
La mayoría de las ventas que se atascan no se atascan por el precio, sino por un papel que falta. Estos son los pasos, en orden, y lo que cuesta cada uno en Aragón.
No puedes vender lo que todavía no está a tu nombre
Es la regla que sorprende a casi todo el mundo: hasta que la vivienda no esté inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, no se puede firmar la compraventa. Y ese camino tiene seis paradas.
Los seis pasos, en orden
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades. Se piden a partir de los quince días hábiles del fallecimiento.
- Copia autorizada del testamento. Si no hay testamento, hay que tramitar una declaración de herederos ante notario, que alarga el proceso varias semanas.
- Inventario de bienes y adjudicación entre los herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
- Impuestos: Impuesto de Sucesiones y Donaciones y plusvalía municipal de la transmisión por herencia.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Ya sí: el piso es vuestro y se puede vender.
Los plazos que no conviene dejar pasar
El Impuesto de Sucesiones tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal por herencia se declara en el Ayuntamiento de Huesca también en seis meses. Pasarse de plazo implica recargos, y es uno de los motivos más habituales por los que una herencia acaba costando más de lo que debía.
Sobre el Impuesto de Sucesiones en Aragón: la comunidad aplica reducciones muy relevantes para cónyuge, hijos y ascendientes, de modo que en muchas herencias familiares la cuota final es pequeña o nula. El importe exacto depende del parentesco, del valor de lo heredado y del patrimonio previo del heredero, así que conviene confirmarlo con la Dirección General de Tributos del Gobierno de Aragón o con un asesor antes de hacer cuentas.
Cuando sois varios hermanos
Es el caso más frecuente y el que más ventas retrasa. Mientras la vivienda esté en proindiviso, hacen falta todas las firmas para vender: basta con que uno no quiera para que no se pueda. Antes de sacar el piso al mercado merece la pena poner por escrito tres cosas: el precio mínimo que aceptáis todos, quién es el interlocutor con la inmobiliaria y cómo se reparte el dinero. Discutir eso con una oferta encima de la mesa es la peor manera de hacerlo.
Y luego está Hacienda otra vez
Al vender tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (no lo que costó en su día). Por eso declarar un valor razonablemente alto en la herencia, cuando el impuesto sale bajo por las reducciones aragonesas, suele reducir mucho la factura posterior. Es una decisión que se toma al principio y ya no se puede deshacer.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan sobre esto
¿Puedo vender el piso antes de aceptar la herencia?
No. La compraventa exige que la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos. Lo que sí se puede hacer es buscar comprador y firmar un contrato de arras mientras se completa la tramitación, siempre avisando de la situación y dejando plazos realistas.
Somos tres hermanos y uno no quiere vender. ¿Qué opciones hay?
Primero, que los demás le compren su parte. Si no hay acuerdo, la ley permite pedir judicialmente la división de la cosa común, que suele terminar en subasta y con un resultado económico peor para todos. Antes de llegar ahí conviene agotar la negociación.
¿Qué pasa si el piso lleva años vacío?
Es lo habitual en las herencias del Casco Antiguo y de San Lorenzo. Revisa que no haya deudas de comunidad ni IBI pendientes, porque se transmiten con el inmueble, y cuenta con que el comprador descontará la reforma. No suele compensar reformar: compensa enseñarlo limpio, despejado y con la documentación en regla.
¿Hay que pagar plusvalía municipal dos veces?
Sí, son dos hechos imponibles distintos: una al heredar y otra al vender. En la segunda puedes elegir el método de cálculo más favorable, y si no ha habido incremento de valor entre la herencia y la venta, no se paga.
¿Necesito el certificado energético también en un piso heredado?
Sí, sin excepción. Hay que registrarlo en el Gobierno de Aragón antes de la firma y su etiqueta debe aparecer en los anuncios.
¿Hablamos de tu piso?
Cuéntanos la zona y los metros y te damos una primera orientación de precio hoy mismo.