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Saber qué vale el piso y restarle la deuda es el primer cálculo que hay que hacer.
Ver másVender tu piso de Huesca con la hipoteca todavía sin pagar
Se puede, es legal y es de lo más corriente: la mayoría de los pisos que se venden en España tienen hipoteca viva. Todo se resuelve el día de la firma, en la misma notaría.
Cómo funciona en la práctica
El día de la firma, el comprador entrega dos cheques en lugar de uno: el primero, por el importe exacto de la deuda pendiente, va directo al banco; el segundo, por el resto, es para ti. La hipoteca queda cancelada en ese mismo acto y el piso pasa al comprador libre de cargas. Suele haber un representante del banco en la notaría para certificar la cancelación.
Dos cancelaciones que no son lo mismo
- Cancelación económica: pagar lo que debes. Ocurre el día de la firma y es lo que le importa al comprador.
- Cancelación registral: borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Es un trámite posterior, con coste de notaría, registro y gestoría, y normalmente lo asume el vendedor. Ronda los 400-600 € y lo habitual es que lo tramite la gestoría del banco del comprador.
El papel que hay que pedir primero
Antes de nada, pide a tu banco el certificado de deuda pendiente (o de saldo a fecha de cancelación). Es gratuito, tarda unos días y es lo que te dice, con céntimos, cuánto te va a quedar de la venta. Sin ese número no se puede negociar con criterio.
¿Hay comisión por cancelar antes de tiempo?
Depende de cuándo firmaste. En las hipotecas posteriores a junio de 2019 los topes legales son bajos y, pasados los primeros años, en muchos casos ya no se aplica nada. En las anteriores puede haber comisiones de amortización anticipada algo mayores. Mira la escritura o pregunta en tu oficina: es un dato concreto, no una estimación.
Si debes más de lo que vale el piso
Es la situación incómoda, y tiene salida. Se llama hipoteca en negativo y hay tres caminos: aportar la diferencia en efectivo el día de la firma; pedir al banco un préstamo personal por ese importe; o negociar con la entidad una subrogación, es decir, que el comprador asuma tu hipoteca en las condiciones que tiene. Esta última no depende de ti ni del comprador, sino de que el banco acepte al nuevo titular, pero cuando tu hipoteca tiene un tipo bueno puede ser muy atractiva para quien compra.
Antes de poner precio, haz la cuenta completa: deuda pendiente + comisión de cancelación (si la hay) + cancelación registral + plusvalía municipal + IRPF de la ganancia. Lo que queda después es lo que de verdad te llevas.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan sobre esto
¿Necesito el permiso del banco para vender?
No. El piso es tuyo y puedes venderlo cuando quieras. El banco solo tiene derecho a cobrar lo que le debes, y eso se salda el día de la firma.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el registro?
Entre notaría, registro y gestoría suele situarse en torno a 400-600 €, según el importe inicial del préstamo. Lo paga normalmente el vendedor.
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Sí, mediante subrogación, pero tiene que aprobarlo el banco tras estudiar la solvencia del comprador. Es más interesante cuanto mejores sean las condiciones de tu préstamo comparadas con las del mercado.
¿Y si estoy en un momento de impago?
Cuanto antes se actúe, mejor. Vender antes de que el procedimiento avance permite casi siempre saldar la deuda y quedarse con algo, mientras que una ejecución hipotecaria suele terminar peor. Merece la pena hablarlo cuanto antes.
¿Me devuelven algo de los gastos de la hipoteca?
No por vender. Es otro asunto distinto, relacionado con cláusulas abusivas de la escritura original, y se reclama por su cuenta.
¿Hablamos de tu piso?
Cuéntanos la zona y los metros y te damos una primera orientación de precio hoy mismo.