Cuando una venta se cae en la recta final, rara vez es por el precio. Suele ser porque aparece una deuda de comunidad que nadie había mirado, porque el certificado energético no estaba registrado o porque la nota simple dice algo distinto de lo que el vendedor recordaba. Todo eso se evita reuniendo los papeles antes de publicar el anuncio.
Los imprescindibles
1. Nota simple del Registro de la Propiedad
Es la radiografía legal del piso: quién es el titular, qué superficie consta, qué cargas tiene (hipotecas, embargos, servidumbres) y si hay alguna limitación. Se pide en el Registro de la Propiedad de Huesca o por internet en la web del Colegio de Registradores, cuesta unos pocos euros y se obtiene en el día o en 24 horas.
Pídela aunque creas que sabes lo que pone. Es habitual descubrir que sigue inscrita una hipoteca ya pagada hace años y que nunca se canceló registralmente, algo que hay que resolver antes de firmar.
2. Escritura de compraventa
La copia autorizada de cuando compraste (o de la aceptación de herencia, si el piso viene de ahí). Si la has perdido, una copia se pide en la notaría donde se firmó.
3. Certificado de eficiencia energética
Obligatorio, sin excepciones. Lo emite un técnico competente —arquitecto, aparejador o ingeniero— tras visitar la vivienda, y después hay que registrarlo en el Gobierno de Aragón. Solo cuando está registrado y tiene número puede usarse la etiqueta en los anuncios, que es también obligatorio.
Cuesta orientativamente entre 80 y 150 € para un piso normal y tarda unos días entre visita y registro. Tiene una validez de diez años, salvo que la calificación sea G, en cuyo caso son cinco.
4. Último recibo del IBI
El comprador querrá verlo y el notario lo pide. Además sirve para comprobar la referencia catastral. Se obtiene en el Ayuntamiento de Huesca o en tu banca online si lo tienes domiciliado.
5. Certificado de estar al corriente con la comunidad
Lo firma el administrador o el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, y es obligatorio en el momento de la escritura salvo que el comprador renuncie expresamente. Es gratuito o muy barato, pero puede tardar una o dos semanas, así que conviene pedirlo pronto.
Aquí es donde aparecen las sorpresas: derramas aprobadas y no pagadas, cuotas atrasadas o una obra de fachada votada el mes pasado. Todo eso hay que ponerlo sobre la mesa desde el principio.
6. Certificado de deuda pendiente de la hipoteca
Solo si el piso tiene hipoteca viva. Lo da tu banco gratis y dice con exactitud cuánto queda por pagar a una fecha concreta. Sin ese número no puedes calcular lo que te llevas de la venta.
7. DNI en vigor de todos los titulares
Parece obvio y sin embargo es de las cosas que más veces retrasa una firma. Si el piso está a nombre de dos personas, hacen falta los dos, y si hay un poder de por medio, tiene que estar vigente.
Los que dependen del caso
- Estatutos de la comunidad, si el edificio tiene alguno particular sobre usos o derramas.
- Planos y memoria de calidades, útiles sobre todo en obra relativamente reciente.
- Facturas de reformas hechas: además de dar confianza al comprador, los gastos de mejora se pueden sumar al valor de adquisición y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF.
- Licencia de primera ocupación, en vivienda nueva o rehabilitada.
- Documentación de la herencia, si el piso se heredó: escritura de aceptación, liquidación del Impuesto de Sucesiones y justificante de la plusvalía municipal.
- Inspección Técnica del Edificio, si el inmueble tiene la antigüedad que la exige. Se comprueba en el Ayuntamiento.
Un apunte sobre Aragón: a diferencia de Cataluña, la Comunidad Valenciana o Baleares, en Aragón no se exige cédula de habitabilidad para vender una vivienda. Lo que sí es obligatorio siempre es el certificado energético registrado.
El orden en que conviene pedirlos
- Semana 1: nota simple y certificado energético (son los que marcan el ritmo).
- Semana 1: certificado de la comunidad, porque puede tardar.
- Semana 2: certificado de deuda del banco si hay hipoteca.
- Antes de la firma: IBI del año en curso y última factura de suministros.
Con eso, cuando aparezca el comprador no habrá que pedir nada corriendo, que es justo cuando se pierden las operaciones.
